¿ Qué es el artículo 28 de la ley hipotecaria y que supone?

En este artículo vamos a tratar con detalle el artículo 28 de la ley hipotecaria, la finalidad de dicho artículo es proteger al heredero real respecto a un posible heredero aparente.

¿El artículo 28 que nos dice?

Artículo 28 «Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos.”

¿ Qué supone dicho artículo respecto a la venta de un inmueble heredado?

De forma resumida y concisa nos dice que hasta que no pasen dos años desde el fallecimiento, dicha inscripción a nombre de los herederos no tiene efecto frente a terceros. Esto se debe a que en dicho plazo de dos años pueden aparecen nuevos herederos reales y se tendría que repartir nuevamente la herencia.

¿Están todas las herencias sujetas a estas limitaciones del artículo 28 de la ley hipotecaria?

Hacer referencia que las herencias en las que exista un testamento y sea a favor a los herederos reales o forzosos, no tiene la limitación de dicho artículo.

¿Quiénes son los herederos forzosos?

Se denominan herederos forzosos a los ascendientes, descendientes y cónyuges de fallecido.

¿Quiénes son los herederos legítimos y voluntarios a los que se aplica el artículo 28?

El artículo 28 se aplica sobre los hermanos del causante, tíos y sobrinos, denominados herederos legítimos y voluntarios.

¿Supone un problema para el nuevo comprador?

Si el comprador es al contado, no tiene que existir problema en la compraventa, se recomienda conocer en la medida de lo posible la situación previa del causante antes de su fallecimiento, para evitar posibles sorpresas futuras.

La dificultad de comprar un inmueble sujeto al artículo 28, es que determinados bancos no proporcionan la financiación para la compra de dichos inmuebles, otros si por ello conocer el sector.

Estos bancos que permiten la financiación, tiene en consideración la fecha de fallecimiento y algunos incluyen una clausula resolutoria en caso de aparecer el heredero forzoso.

¿Qué ocurre con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria respecto al artículo 28?

El artículo 34 de la Ley Hipotecaria Ley Hipotecaria dice: «El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro»

En conclusión la interpretación de ambos artículos

Hay que hacer referencia, que el heredero forzoso que aparezca por sorpresa, no es usual en el plazo de dos años y tendría que soportar legítimamente dicho derecho para quitar el bien ya transmitido a un tercero, y solicitar el inmueble transferido en vez de acordar un reparto amistoso con los herederos que han percibido la cuantía monetaria por la venta.

Si esto ocurriera muy poco probable, el tercero adquiriente que ha perdido la titularidad del inmueble, este podrá reclamar al heredero o herederos aparentes el reembolso del precio satisfecho por dicha compraventa al igual que los rendimientos o intereses, más los gastos de cancelación y apertura de hipoteca si existiera.

¿De dónde viene este artículo 28 y dónde aparece?

El artículo que estamos tratando data de los años 70 del decreto de 8 de febrero de 1946, se ha mantenido en nuestro ordenamiento jurídico desde el siglo XIX, también conocida coloquialmente como la Ley de Cuba.

Esto era porque en al guerra de Cuba y Filipinas se creo para los hijos putativos que pudieran aparecer y reclamar sus posesiones.

Para saber si un inmueble está sujeto al artículo 28, se puede ver claramente reflejado en al nota simple de registro, donde aparece reflejada la fecha de transmisión y si son herederos forzosos o no.

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